万科A:业绩稳健增长,毛利率延续高位

　　机构：平安证券股份有限公司 研究员：杨侃

 

　　业绩开局靓丽,毛利率维持高位。期内公司实现营收483.7亿元,同比增长56.9%;归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%。净利润增速低于营收增速主要因:1)应收账款减值损失增长237%至4.2亿;2)少数股东损益占比提升15.3个百分点至65%。受结算结构影响,期内整体毛利率同比提升0.87个百分点至35%。得益管控提升及营收增长,期内期间费用率同比降2.6个百分点至12.1%。

 

　　销售表现平稳,未结资源丰富。一季度公司实现销售面积924.8万平,合同销售金额1494.4亿元,同比下降11.8%、3.1%。销售均价16159元/平,较2018年全年上升7.5%。期内地产实现结算面积310.8万平,同比增长88.2%;实现地产营业收入455.9亿元,同比增长64.0%。由于销售规模远大于结算规模,期末合并报表范围内已售未结规模达4042.8万平,较2018年末增加332.6万平;未结合同金额为5863.5亿元,较2018年末增加556.4亿元,为2018年营收的197%,奠定2019年业绩增长基础。

 

　　拿地相对积极,新开工稳步增长。一季度新增项目19个,总建面598.5万平,权益建面437.2万平,同比下降36.6%和提升1.7%,权益占比73%,较2018年提升19.9个百分点。全口径拿地销售面积比为64.7%,较2018年降低51.2个百分点;平均楼面地价5443元/平,为同期销售均价的33.7%。期内实现新开工1019.4万平,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。

 

　　财务状况稳健,负债率小幅上升。公司坚持现金为王,期末持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较上年末提升13.9个百分点,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,且71.8%的有息负债为长期负债,债务结构合理。

 

　　投资建议:维持原有盈利预测,由于期内港股上市平台行使超额配售权,按最新股本计算2019-2020年EPS为3.64元和4.44元,当前股价对应PE分别为8.1倍和6.6倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望保持较高水平,维持“强烈推荐”评级。

 

　　风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值的风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来或面临毛利率下滑风险。